O mercado imobiliário de Cuiabá não vive uma “bolha”, como a que explodiu nos Estados Unidos, levando o país a uma de suas mais graves crises econômicas. A Copa do Pantanal, em 2014, também não gerou uma onda especulativa em relação aos valores dos imóveis – que, tampouco, “despencarão” depois do Mundial, como se ouve comumente.
As opiniões são do empresário Julio Cesar de Almeida Braz, sócio-diretor da Ginco Empreendimentos Imobiliários. Segundo ele, o crescimento atual do setor se deve à oferta de novas linhas de crédito, aliado à demanda de cerca de 30 mil moradias na Capital. “Mas já havia um crescimento gradativo no setor, impulsionado por essa conjuntura de demanda reprimida e novas possibilidades de financiamento”, afirmou.
Advogado por formação, Julio Cesar atua no mercado imobiliário há 25 anos, desde quando morava em Goiânia (GO). Em 2001, junto com o sócio Osvaldo Tetsuo Tamura, ele fundou a Ginco, referência no mercado de condomínios horizontais, com mais de 4 mil lotes já comercializados.
Em entrevista ao
MidiaNews, ele falou sobre as perspectivas e desafios para o mercado imobiliário.
"O mercado imobiliário já experimentava um crescimento gradual antes mesmo de se falar em Copa do Mundo"
MidiaNews: Comenta-se muito sobre uma suposta “bolha imobiliária” em Cuiabá, sobretudo pela crescente oferta de imóveis. Qual a sua análise a respeito disso?
Júlio Cesar de Almeida Braz: Essa questão está relacionada a um ponto que é visível: o forte incremento no mercado entre os anos de 2008 e 2010. Não só em Cuiabá, mas em todo o País, houve um volume muito grande de novos empreendimentos lançados. E isso se deveu a dois fatores principais: primeiro, uma abertura de crédito, com taxas melhores e prazos que até então a gente não via, com prazos de 30 anos e taxas abaixo de 12% ao ano. Isso deu um potencial de compra a famílias que, até então, estavam à margem desse mercado. Outro incremento ao mercado imobiliário foi um novo negócio, o seguimento de mercado financeiro de ações. Com isso, houve uma enxurrada de capital. Muitas empresas abriram mercado na bolsa, ficaram extremamente capitalizadas e saíram fazendo negócios no País inteiro, inclusive em Cuiabá e Mato Grosso. Isso resultou em uma exposição excessiva do segmento imobiliário. Parecia que tudo estava acontecendo a partir daquele momento, o que não é verdade. O mercado já vinha em um processo gradual de crescimento. E o que aconteceu foi surgir um volume de recursos que, até então, nós não tínhamos acesso.
MidiaNews: Qual o efeito prático dessa “febre imobiliária”? A situação, agora, é outra?
Júlio Cesar: A partir de 2010, as empresas que abriam mercado na Bolsa de Valores começaram a ter seus revezes. Imagine a empresa sair lá de São Paulo para construir em Cuiabá. Há um processo de logística que, muitas vezes, não se justifica. Os custos aumentaram muito, a mão-de-obra, o material, a escassez de muitos itens... Os prazos ficaram muito apertados, e aí, realmente, o setor enfrentou alguns problemas. Mas acredito que, em 2011 e 2012, a situação se equacionou. Vejo que o mercado entrou num processo de mais estabilidade, as empresas enxergaram que nem tudo é possível, que nem só o dinheiro resolve o problema. Vamos dizer que o mercado tomou um certo juízo, principalmente de não ter que abrir tantas frentes.
MidiaNews: Na sua opinião o mercado imobiliário, antes dessa fase, estava defasado?
Júlio Cesar: Sem dúvida. Estava muito defasado. Os preços dos imóveis estavam muito baixos. Nós mesmos, quando chegamos à Cuiabá, há quase treze anos, trabalhamos muito tempo abaixo de uma rentabilidade necessária. Por isso, sempre alertamos que o mercado iria sofrer uma outra situação, porque a equação não fechava. Mas, daqui pra frente, a tendência é entrarmos num equilíbrio; você não vai ver os preços subirem tão fortemente, como subiu no ano passado, mas também não vamos ter uma queda, porque o mercado precisa de habitação, pois há uma demanda muito forte. Eu diria que, no nosso caso, especificamente, tivemos um crescimento linear; não fomos afetados por essa situação, nós não tivemos uma explosão de vendas, mas também não perdemos o mercado quando ele deu uma estabilizada.
MidiaNews: Muitos fazem comparação com a explosão da bolha imobiliária dos Estados Unidos, gerada principalmente pela facilitação desenfreada do acesso ao crédito?
Júlio Cesar: Aqui, nós não temos esse problema. O que aconteceu nos Estados Unidos foi que a pessoa comprava um imóvel, fazia um financiamento e, depois, tomava outro financiamento pra cobrir aquele mesmo imóvel. Isso não existe aqui no Brasil. Em 2010, nós fizemos uma pesquisa de mercado que detectou uma demanda de 30 mil famílias aptas a adquirir imóvel, tanto imóvel de baixo padrão, quanto de alto padrão. Em meados de 2011 nós repetimos a pesquisa e detectamos os mesmos padrões, a mesma referencia: praticamente os mesmo 30 mil imóveis, mesmo depois de todos os lançamentos e todas as vendas que ocorreram. O que justifica isso? Era uma situação curiosa e fomos estudar o porquê. Acontece que, em Cuiabá, havia várias situações, de pessoas que diziam ter imóvel próprio, por exemplo, mas moravam com parentes. E quando o mercado oferece outra formatação de crédito, uma outra condição, essa pessoa passa a ser, também, um consumidor desse produto. Essa é uma realidade do nosso mercado, nós precisamos atentar pra isso, não temos hoje essa preocupação, nem a perspectiva de termos uma “bolha”. Acho que o mercado errou, em algum momento, como nós erramos também ao buscar um volume muito grande de vendas. Mas, hoje, as empresas começaram a entrar em um processo de acomodação, de estabilidade. Todo mundo começou a enxergar um pouco melhor a realidade. E isso foi muito bom, porque depurou o mercado. A gente via muitos novos players querendo entrar em Cuiabá, sem muita experiência... Não que isso seja ruim, mas é importante que, quem quiser entrar, tenha uma estrutura focada na realidade.
"Acho que o mercado errou, em algum momento, como nós erramos também ao buscar um volume muito grande de vendas"
MidiaNews: É comum, atualmente, as pessoas falarem que o mercado está crescendo por causa da Copa do Pantanal. O senhor concorda?
Júlio Cesar: Existem muitos questionamentos sobre isso, mas eu não vejo essa relação. O mercado já experimentava um crescimento antes mesmo de se falar de Copa do Mundo. Mas é óbvio que as obras da Copa colocarão Cuiabá em um outro estágio. Eu costumo fazer uma analogia: quando você tem um lote, ou uma chácara, sem infraestrutura e, por algum motivo, a região recebe asfalto e esgoto, a tendência óbvia dessa área é valorizar. É o que esta acontecendo com a nossa cidade, que tem uma carência enorme de infraestrutura. Fatalmente essa valorização imobiliária atrairá novos investidores, novos tipos de empreendimentos, e Cuiabá nunca mais será como antes.
MidiaNews: Fala-se muito em especulação de preços, também, por causa da Copa. Há risco de os valores dos imóveis, por exemplo, sofrerem desvalorização após o Mundial?
Júlio Cesar: Não, de modo algum. Eu acompanho muito os outros mercados, principalmente o de Goiânia, por eu ter uma ligação familiar. Os preços de lá subiram mais que os daqui. E lá não tem nada de Copa do Mundo. Nossos produtos, em Goiânia são, em média, 20% a 30% mais caros do que nós praticamos aqui. Então, isso de falar que a Copa jogou os preços pra cima e, depois, tende a jogar pra baixo, é algo sem base na realidade. A situação é justamente o contrário. Com os investimentos em infraestrutura, a tendência maior é de valorização. Outra coisa que já está acontecendo é a elevação do nível dos empreendimentos em Cuiabá. Estamos atraindo novos investidores, com um padrão de qualidade e requinte mais elevados. A tendência é termos imóveis com outra formatação, obviamente oferecendo, também, outro tipo de situação com valor agregado melhor. Então, eu acredito que possa existir uma sazonalidade após a Copa do Mundo. Serão 60 dias de êxtase total por causa do Mundial, depois haverá as Eleições de 2014, então a tendência do segundo semestre é dar uma esfriada. Mas, muito mais por essa conjuntura, de você ter dois grandes eventos no mesmo ano.
MidiaNews: Qual a projeção para o mercado de Cuiabá, para daqui dez anos10 anos? Esse crescimento atual, em função da demanda reprimida, aconteceu também em outras capitais, como em Goiânia, por exemplo?
Júlio Cesar: Sim, já aconteceu. A diferença é que Goiânia sofreu um crescimento muito forte quando atingiu 1 milhão de habitantes, no final dos anos 80 e começo dos anos 90. E isso aconteceu, essa explosão, pelos mesmos motivos: a questão de crédito e de novas empresas surgindo. Eu acho que, aqui em Cuiabá e Várzea Grande, nós também vamos ter uma situação semelhante no momento em que atingirmos 1 milhão de habitantes. E uma preocupação minha é que Cuiabá consiga atingir outro patamar conceitual, ou seja, que atraia novos investimentos por ter uma saúde de qualidade, uma rede hoteleira adequada para o turismo, a própria questão da infraestrutura, a instalação de novas indústrias para agregar valores à produção, enfim... Precisamos sensibilizar as autoridades para que elas enxerguem, cada vez mais, isso. Mas a expectativa é boa, até porque estamos vendo muitas coisas acontecerem aqui que muitos não acreditavam. Tem muita gente reclamando, mas você vê novos hotéis e restaurantes, sempre lotados; nós somos hoje, no Centro-Oeste, o segundo aeroporto de pouso e decolagem em número de passageiros, só perdendo para Brasília. Isso mostra que temos um potencial muito grande a ser explorado.
MidiaNews: Como foi o desempenho da Ginco em 2012?
"Em 2012, nós tivemos o nosso melhor ano de vendas, com 190 mil metros quadrados comercializados, ou o equivalente a 500 lotes"
Júlio Cesar: Nós tivemos o nosso melhor ano de vendas. No ano passado, nós tínhamos a meta de vender 208 mil metros quadrados de área de lote, que é o nosso produto, hoje. Nós vendemos 198 mil, o equivalente aproximado a 500 lotes. Faltou muito pouco pra atingirmos a meta, mas tivemos um crescimento, com relação ao ano anterior, de mais de 100%. Em 2011, nós vendemos quase 90 mil metros quadrados. Agora, em 2013, a nossa meta é dobrar também as vendas, até pelo volume de produtos que temos.
MidiaNews: Há lançamentos previstos para 2013?
Júlio Cesar: Sim. Em Cuiabá, na região do Jardim Itália, nós vamos lançar o “Florais Itália”, vamos urbanizar uma grande área ali, próximo ao Alphavile. Temos, aliás, quatro empreendimentos naquela região, todos condomínios fechados. A expectativa é lançarmos o Florais Itália no máximo em junho. Temos um outro produto, mais econômico, na Avenida das Torres, em processo final de aprovação. Será para um público da Classe C, mas com a mesma qualidade, o mesmo estilo, com lotes um pouco menores. Aliás, nos vamos atuar em vários segmentos, oferecendo a mesma qualidade a uma abrangência maior no mercado. Em Várzea Grande, vamos lançar este ano, ainda no primeiro semestre, o “Florais da Mata”, com 620 lotes. Será o nosso primeiro empreendimento na cidade e a expectativa é bastante positiva.
