Universidade de Brasília planeja vender patrimônio bilionário

A UnB (Universidade de Brasília) planeja vender em 2026 um patrimônio bilionário cobiçado por grandes construtoras da capital federal: a última quadra residencial 100% vazia do Plano Piloto, a SQN 207.

De acordo com estudos feitos ou encomendados pela UnB ao longo dos anos, a área de 8.800 m² comportaria 12 prédios residenciais no meio da Asa Norte, bairro de classe alta. Considerando o valor de venda de cada apartamento a ser construído, o total pode passar de R$ 2 bilhões, de acordo com fontes do setor.

Um levantamento da construtora Paulo Octávio cedido à Folha ajuda a explicar por que a quadra mobiliza tamanho interesse. Quase 66 anos após a inauguração de Brasília, a SQN 207 concentra 12 dos 51 terrenos vagos nas duas asas do avião imaginário idealizado por Lúcio Costa para a parte habitacional do Plano Piloto.

A UnB também estuda se desfazer neste ano de um terreno comercial de 28 mil m² no começo da Asa Norte localizado no Eixo Monumental (via que liga a cauda à cabine do avião), a cerca de 4 km da Praça dos Três Poderes.

O patrimônio imobiliário da UnB vem dos tempos de sua fundação por Darcy Ribeiro, destinado à instituição com o objetivo de torná-la financeiramente independente. Graças a isso, a universidade tem cerca de 1,5 mil apartamentos para alugar na cidade, além de prédios comerciais, que a permitem bancar cerca de 40% do orçamento anual.

A venda de terrenos acontece, via de regra, em três etapas: a oferta do lote, a realização de um estudo executivo definindo os critérios e normas e, por fim, o leilão. A construtora vencedora constrói o prédio e repassa para a UnB um percentual das unidades ou mesmo imóveis em outros locais.

Em anos anteriores, a UnB participou da primeira parte e deixou a cargo do Sinduscon-DF (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Distrito Federal) a realização do projeto, posteriormente disputado por empresas filiadas ao sindicato patronal.

A fim de conseguir um melhor retorno para a oferta dos terrenos e evitar que as empresas tentassem envolver na permuta imóveis menos rentáveis, a ex-reitora da UnB Márcia Abrahão, hoje pré-candidata a deputada federal pelo PT, decidiu contratar o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) por R$ 1,8 milhão para a realização do projeto.

A escolha do BNDES, porém, desagradou o setor, que acompanha de perto as diferentes variáveis do edital, como o percentual de apartamentos a ser partilhado entre a UnB e a construtora responsável, o número de terrenos leiloados de cada vez e os detalhes do imóvel a ser entregue.

Duas fontes do mercado imobiliário que conversaram sob a condição de anonimato com a reportagem afirmam que duas ou três construtoras que atuam em Brasília têm condições de participar do leilão caso os 12 ou a maior parte dos terrenos sejam anunciados em um único edital.

As especificidades dos apartamentos também colocam a universidade e as empresas em lados opostos. Enquanto a UnB depende dos imóveis para aluguel, as construtoras miram em características atrativas para compradores.

Para realizar o projeto, o BNDES subcontratou três empresas a partir de uma concorrência pública: o escritório de advocacia Demarest, a auditoria EY e o escritório de arquitetura holandês KAAN, que tem uma unidade no Brasil.

"Serão apartamentos de diversos tamanhos para diversos públicos. Pessoas de diferentes rendas morando no mesmo lugar. É um pensamento quase utópico da construção de Brasília que a gente tenta aplicar aqui", explica o diretor do escritório no Brasil, Marco Peixe.

O projeto apresentado pela KAAN prevê três tipos de prédios residenciais, com apartamentos de um, dois, três e quatro quartos, em metragem que varia de 45 m² a 120 m².

"Nas superquadras existentes predominam apartamentos grandes, muitos com três ou mais dormitórios, que não necessariamente correspondem às necessidades atuais dos novos moradores", diz o documento, citando demanda crescente por parte de estudantes e casais jovens sem filhos por imóveis mais compactos.

A intenção de Abrahão era realizar a licitação ainda no mandato dela, encerrado em novembro de 2024, mas problemas burocráticos impediram o certame. Com a entrada da nova reitora, Rozana Naves, adversária da antecessora, o projeto empacou e ficou para este ano.

No projeto original coordenado pelo BNDES, a UnB cederia os terrenos e faria a tradicional permuta. A situação do terreno comercial, no entanto, é considerada mais complexa. Estudos apontam que o local tem potencial para uso múltiplo, comportando hotéis, escritórios e lojas.

Como não interessava à gestão anterior a troca também para salas comerciais, a opção escolhida foi outra. A empresa vencedora do lote comercial construiria prédios residenciais para a UnB em outros terrenos que a universidade possui, com a instituição de ensino ficando com todo o edifício.

A nova gestão decidiu revisitar o projeto, o que impediu até agora a realização do leilão. Em estudo, estariam outras modalidades de pagamento pelo terreno comercial de 28 mil m², como a reforma de prédios comerciais que a UnB possui.

De acordo com a reitora Rozana Naves, o pé no freio aconteceu por causa de uma lei que desvinculou 30% das receitas patrimoniais da UnB, remetendo os valores para o Tesouro.

"Hoje se a gente coloca um imóvel à venda e ele vale R$ 1 milhão, R$ 300 mil vai para o Tesouro. Por isso demos um passo atrás para avaliar essa desvinculação nas propostas que estavam sendo desenvolvidas", afirma.