Valores do ITBI e cartório a menor ?

No mês passado, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgando recurso ajuizado pela prefeitura de São Paulo, decidiu por unanimidade que o valor do imóvel lançado nas transações de vendas é que deve servir de referência para cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e não os valores colhidos para confecção de carnês do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), tributo recolhido pelas prefeituras.

Tema de longa discussão, a decisão do STJ põe fim à insegurança de anos e anos e ainda prevê que o valor de mercado do imóvel deve ser aplicado em outros processos que tratam do mesmo processo. Agora, a forma de apuração do valor venal do imóvel e a respectiva modalidade de lançamento são distintas.

O IPTU, antes da decisão judicial, dispunham da base de cálculo dos impostos sobre o valor venal do imóvel para cobrança do ITBI quando da transferência de propriedade .

A questão agora, com a nova regra, é saber se os valores tributáveis ficam reduzidos também dos emolumentos  Cartorários, pois a tabela definida pelo
Menos em Mato Grosso incide sobre o valor mais alto, seja no valor declarado ou valor venal do imóvel .

 O cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de IPTU, segue critérios definidos na planta genérica de valores aprovada em leis municipais, variando de cidade para cidade, obedecendo quesitos como localização, benfeitorias urbanas e dimensões do imóvel.

E quando o imóvel eventualmente não constar da planta genérica de valores definida em lei municipal, a base de cálculo do IPTU pode ser mensurada por arbitramento, observado o prévio contraditório com o contribuinte, a teor do artigo 148 do CTN – Código Tributário Nacional.

Do lado das novas regras impostas pela justiça, o cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de ITBI não deve ser como base de cálculo, seguindo o entendimento que considera o preço ajustado entre as partes, pois se trata de um negócio jurídico que é uma declaração do valor feita pelo contribuinte — lançamento por declaração — e que tende a se aproximar ao valor do mercado.

De toda e quaisquer formas, abrem-se situações em que o valor do imóvel poderá ser diferente em relação aos dois tributos. O IPTU se mantém fixo conforme das plantas genéricas municipais, fica flexível conforma apuração do valor mercadológico do bem.

Em algumas situações as variações de valores podem ser além do valor venal ou muito abaixo do valor venal.

No lançamento por declaração do contribuinte, celebrado o contrato de compra e venda de imóvel com preço definido, conforme o STJ, o fisco realiza o lançamento de ofício com base na venda.

A discussão não se encerra ainda, pois que há entendimentos em que a cobrança do ITBI deve seguir a fórmula do cálculo retroativo, para casos em que as transações e pagamentos já se materializaram mesmo durante a tramitação do processo até o julgamento pelo STJ.

É um caso a aguardar ou ter a expectativas de novas arguições sobre o tema.

De qualquer forma, grande avanço para corrigir um tema que vinha sendo cobrado de forma errônea e que irá refletir no poder de compra da sociedade, pois especialistas entendem que um imóvel poderá ficar mais barato até 2% do valor da transação, com incidência a menor do ITBI e emolumentos de cartório .

Alex Vieira Passos é advogado, vice- presidente da comissão de direito Imobiliário da OAB/MT